淡路島の海沿い別荘ホルダーになる方法
淡路島で別荘を所有したいと考える方に向けて、中古別荘・別荘地・シェア別荘・中古リゾートマンションなど各々のメリット＆デメリットや物件の探し方をお伝えします。
法規制や中古別荘や別荘地を購入する際のチェックポイントも解説していますので、ぜひ、参考にしてください。
1.1 淡路島の海沿い物件（土地）を探す
淡路島北部エリアでは、海沿いの物件では、坪50万円を超える売買事例も出ています。また、海沿いの土地は希少価値が高いことから、洲本市や南あわじ市でも、坪15万円～30万円で取引されています。
下表は、実際に不動産会社が取り扱う淡路島の海沿い別荘地の販売（仲介）事例です。
【北部エリアの海沿いの土地（販売事例）】
北部エリアの整地済土地、また道路や電線など海への眺望を阻害しないオーシャンフロントの土地の坪単価は30万円を超える水準になっています。
特に大阪や神戸からアクセスが良く、サンセットが望める北部西海岸エリアは30万円以下のオーシャンフロントの別荘地は、ほぼ見つからなくなっています。
価格高騰もさることながら、すぐに事業者の買付が入ってしまいますので、実際には個人用の別荘地を見つけることは、かなり難しい状況です。
一方で、対象土地と海の間に道路がある場合や海から距離がある高台に位置するオーシャンビューの土地は、15万円～20万円で取引されているケースが多いです。
オーシャンフロントの土地に比べれば、これらの土地は物件数も多く、価格もお手頃です。
1.2 淡路島の海沿い中古別荘を購入する
中古別荘や保養所を購入することを検討されている方も一定数おられると思います。
最近は建築コストが高くなっていますので、中古別荘をリノベーションする方が現実的と感じる方も増えている印象です。
下記は、淡路島の中古別荘の物件例です。
中古別荘の利点は、インフラ面の整備費用が安く済む点です。
淡路島は水道の本管が近くにない物件が多く、給水関係の工事費が高額になる場合があります。
その点、中古別荘は安心です。
① のRC物件であれば、家具・家電・リフォーム費用で5000万円～6000万円を費やせば、かなり優良な別荘になると思われます。昨今の建築費の相場を考慮しますと、同規模の鉄筋コンクリートの新築費用は2億円近くになると予想されますので、土地費用と合わせて、7000万円～8000万円で中古別荘をリノベーションできれば、良い買い物と言えそうです。
② の建物は画像を見る限り、再利用は難しそうです。木造の建物ですので、解体費は400万円～500万円程度で済みそうですから、淡路島の海沿い土地を3000万円以下で取得できれば、良い買い物と言えそうです。
上記のように、中古別荘は更地になった土地を購入するよりも、割安になるケースも多々ありますので、別荘地探しには有望な選択肢です。
② の物件のように、建物の築年数が古い場合は、買主の解体費負担を考慮した土地価格を設定されているケースもあります。木造の別荘であれば、解体費も比較的安く済みます。
1.3 分譲別荘地を購入する
淡路島には、開発当初から別荘地として造成されたエリアがいくつかあります。
元々、別荘用地として開発されていますので、インフラ整備や法規制において別荘を建てるハードルが少なく、不動産に詳しくない方でも安心して購入できます。
また、分譲から年数が経過した別荘地では、中古別荘や格安の土地が見つかるケースもありますので、下見しておいてもよいでしょう。
淡路島の分譲別荘地には下記のようなエリアがあります。
淡路島の分譲別荘地の事例を紹介します。
南あわじ・オーシャンビュータウン「晴海ヶ丘」
南あわじ市阿那賀の傾斜地に開発された海を眺められる別荘地です。
開発から約20年が経過していますが、淡路島の分譲別荘地としては、新しいエリアとなります。「海釣り公園・魚彩館」、「うずしお温泉」、「伊毘うずしお村」など近隣には海をテーマにした観光スポットが多く点在しています。
五色浜リッチランド
兵庫県洲本市五色町に開発された分譲別荘地。開発地の手前側はオーシャンビューとなります。開発地の後ろ側は、海は見えませんが、広い区画を格安で購入することができます。
ドッグラン付きの別荘など、庭が広い別荘が好みの方におすすめです。
ザ・コーロコースト海岸通り
淡路島では最新の分譲別荘エリアです。ザ・コーロコースト海岸通りは別荘地の分譲ではなく、建売別荘となります。3300万円台～購入が可能であり、格安で新築別荘を購入したい方には、おすすめのエリアです。
海平の郷
自然との調和と共生をコンセプトに開発された大型別荘地。敷地内には、プール・テニスコート・ドッグラン ・貸農園が整備されています。淡路島に定住したいと考えている方におすすめです。敷地内には、建築家・安藤忠雄氏が設計したTOTOシーウィンド淡路（14室の宿泊施設）も立地しています。
1.4 シェア別荘を購入する
近年、人気になっている新しい別荘購入方法がシェア別荘です。
複数のオーナーで共同購入しますので、海沿いのハイクオリティな別荘を安価に購入できます。
下画像は弊社で分譲を開始した洲本市由良の海沿いシェア別荘です。（1498万円～）
また、シェア別荘ではホテル運営収益をオーナーに還元する仕組みを持つ商品も登場しています。
2億円～5億円の別荘がプライベート利用できることに加え、不経済となりがちな別荘の維持費負担を軽減できるため、近年は軽井沢や沖縄等でも大人気となっています。
1.5 中古リゾートマンションを購入する
別荘の代替案として、淡路島のリゾートマンション購入を検討している方もあるかもしれませんので、中古リゾートマンションも調査しました。
リゾートマンションを購入するにあたっては、管理費や修繕積立金の負担に注意してください。今後は修繕コストが高騰するため、大規模修繕の積立金不足に悩む管理組合も増えています。積立不足が問題化したリゾートマンションは売却が困難となるため、半永久的に管理費や修繕積立金を払わないといけない事態も今後は想定しておく必要があります。
また、宿泊施設として、将来運用したいと考える場合は、管理規約で民泊が禁止されていないかの確認も必要です。
２．淡路島で別荘を建てるなら、どこを選ぶ？
「淡路島のどのエリアで別荘を建てるか」を考えてみます。
2.1 淡路市の西海岸エリア
まず、飲食店や宿泊施設が多く開発されている淡路市の西海岸エリア。
新しくおしゃれな建物が多く、活気があふれています。
淡路サンセットライン沿いで、道路よりも海側に民地があるエリアは比較的少なく、地図上の黄色の印をつけている周辺で、近年土地の売買事例がありました。
淡路フロッグスファームの南側にも海沿いの中古別荘はありますが、不動産情報として一般公開されることは少ない状況です。
現在、売却中の別荘地候補としては、淡路島チーズ工房前の土地などがあります。
淡路市西海岸エリアで商業施設の開発を希望する事業者も多く、なかなか個人には優良な海沿い土地が紹介されることはないでしょう。淡路島の不動産会社も継続的に土地や建物を売り買いしてくれる事業者を優先しますので、なかなか良い物件を紹介してもらうことは難しいのが現状です。
2.2 淡路市の東海岸エリア
続いて東海岸エリア。
古くから淡路島に住んでおられる方にとっては、淡路市の東海岸エリアは“住みやすく人気のエリア”という印象です。淡路島の西側に比べ強風が吹くことが少なく、温暖な印象があるという声が多いです。
沿岸部の開発が進んでいることに加え、東海岸北部は公有地が多いため、なかなか海沿いの物件を見つけることは難しいですが、浦県民サンビーチから南側には売り物件が出ることがあります。
また、海沿い土地ではありませんが、比較的、傾斜の緩やかな丘が多い釜口・生穂・大谷などのエリアには、オーシャンビューの土地情報が出てくることもあります。
2.3 洲本市の西海岸エリア
慶野松原など海水浴場が多いエリアです。
海沿いの一部（南側）は、建物建築に際して厳しい規制がある自然公園法の特別地域に指定されていますので、購入に際しては注意が必要です。
上の地図で黄色く囲ったエリアにはオーシャンフロントの土地があります。
淡路サンセットラインから海側に入り込んだエリアでは、水道確保や対象地の接道状況に注意が必要となります。
2.4 洲本市の東海岸エリア
洲本市東海岸の北側は大型ホテルやリゾートマンションが多いエリアです。比較的大規模な建物が多く、別荘地を探すのは難しいでしょう。
また、北側エリアの大部分が南淡路水仙ライン（県道76号線）の海側に土地が存在しないため、海沿い土地を求めることは難しいといえます。
海岸線で土地情報が出てくるエリアは由良エリアにほぼ限定されています。
2.5 南あわじ市
大阪や神戸からのアクセスはやや遠くなりますが、大自然が残る魅力的なエリアです。
海水浴場の透明度も高く、綺麗な海や緑豊かな自然を優先したい方にはおすすめです。
ただ、東側（仁頃漁港の近くまで）はがけ地が多く、別荘に向く海沿いの土地はほぼありません。
また、南側も大きな漁港や公園などが海沿いに開発されているため、オーシャンフロントの土地を購入できる可能性があるのは、黄色で囲ったエリアにほぼ限られています。
北側は、慶野松原エリアが該当します。木の伐採に規制がかかる自然公園法の特別地域に指定されており、さらに防風林となっているため、海を眺められる別荘を手に入れることは難しいエリアとなります。
南あわじ市は、土地の坪単価が他のエリアと比べても安く、淡路島内で理想の別荘を求めるには適したエリアですが、別荘の候補地を探すのは至難の業といえそうです。
2.6 エリア別の海が見える別荘地・中古別荘情報
３．別荘に適した物件の選び方と必要な知識
3.1 建築基準法
現在淡路市では用途地域の指定及び防火地域の指定はありません。別荘を建てて、貸別荘経営をする場合などは、用途地域によっては旅館業許可が下りないケースもありますが、淡路市については指定がないため、全エリアで可能です。
また、建物建築が原則不可である市街化調整区域も設定されていませんので、別荘建築の上で特殊な法規制はないエリアとなっています。
淡路島の別荘建築で起こりがちな問題は、「接道の条件を満たしていない」というトラブルです。国道や県道から入り込んだ物件の場合、仮に道が敷設されていても、建築基準法上の道路に認定されていないケースがあります。
接道条件はクリアが難しいトラブルの代表例ですので、事前によく確認してください。
洲本市では、西海岸側は都市計画区域外となっています。
洲本市の用途地域は、中心市街地、小路谷地区、由良地区に指定があります。
通常の別荘であれば、建築可能ですが、一部宿泊業不可のエリアがありますので、貸別荘の運営を検討される場合は注意が必要です。
南あわじ市では、灘地域・沼島地域が都市計画区域外、その他のエリアは都市計画区域内の無指定エリアとなっています。用途地域や防火地域は指定されていません。
潮美台1丁目・2丁目地区には、都市計画法第41条第1項の制限（開発許可に伴う建ぺい率等の指定）がありますが、地元の方の住宅用地であり、別荘用地として取得される可能性は低いエリアとなります。
3.2 緑豊かな地域環境の形成に関する条例（緑条例）
淡路島では、平成7年から緑条例を施行しています。
一般住宅として考えるのであれば、規制対象外となりますが、別荘や貸別荘の用途を想定する場合は許可や協議が必要となります。また、将来的に別荘を売却する場合でも、宿泊施設などの利用用途が広い方が高く売れる可能性がありますので、規制を理解しておくことは重要です。
1,000平方メートル以上（一部の区域は500平方メートル以上）の規模の開発行為を行おうとする場合は、市や県との協議、届出等の手続が必要です。
「森を守る区域」、「森を活かす区域」、「さとの区域」「まちの区域」、「花と緑の交流区域」の５ジャンルに区域設定されています。
「森を守る区域」においては、５００㎡以上の開発行為から許可制となります。
また、「森を活かす区域」、「さとの区域」においては、１０００㎡から協議が必要となります。別荘の建築に影響がある規制としては、敷地面積の２０％～３０％の森林（緑地）の確保が必要になる点です。敷地をフル活用するような別荘の計画は難しくなります。
緑、黄色、ブルーに配色されたエリアは敷地面積によっては規制対象となりますので、事前に確認するようにしてください。（ほぼ全域が対象エリアですが、通常の別荘建築であれば、規制を受けないケースが大半です。）
3.3 自然公園法
淡路島の下記エリアには、自然公園法の特別地域が設定されている場所があります。
特別地域内では、屋根の形状、建物色彩、建蔽率、道路や海岸線からのセットバックなど、様々な規制が存在します。
代表的な規制としては、境界からの５ｍのセットバックや建蔽率20％などの厳しいルールがあります。50坪～80坪ほどの土地の場合は隣地や道路から５ｍのセットバックを考慮すると、全く建物を建てられないケースや建てられても利用に堪えない形状の別荘になってしまうケースがあります。
また、特に公園道路に指定されている道路からは20ｍのセットバックが必要になるケースがありますので、前面道路が公園道路に指定されていないかの確認も重要です。
赤い印がついているエリアで別荘用地を取得される場合は、土地や中古別荘を購入する前に確認してください。
中古別荘の場合、既存不適格の物件となっていることもあり、解体後は同じ大きさの建物が建てられないケースも多々あります。
また、自然公園法でいう建蔽率は、「建築物の地上に露出した部分の水平投影面積」を算定基準にしますので、屋根の庇部分も含める必要があります。
別荘用地の取得後に思い通りの建物を建てることができないというケースも散見されますので、注意してください。
3.4 がけ条例
がけ条例は、一定の高さのがけの「上」または「下」に建物を建築する場合の制限のことです。各自治体が条例として規制を定めているのが「がけ条例」です。
「がけ」の一般的な定義は「2mを超える硬岩盤以外の土質で、傾斜が30°を超える土地」です。
すでに擁壁（ようへき）が設置してある場合も、劣化の程度によっては建物が建てられない可能性があります。
・擁壁（ようへき）の築年数
・劣化状況（膨らみがないか等）
・建築確認申請がされた擁壁（ようへき）であるか
・検査済証は存在するか
建築士などの専門家に依頼して確認が必要となります。
特に淡路島の場合、傾斜がある土地の方が海の眺めが良いこともあり、そのような物件を探しておられる方も多いです。
傾斜地の場合は、ほとんどのケースで「がけ条例」の対象となりますので、別荘地や中古別荘の購入時には注意したい法令です。
よくあるケースが中古別荘を購入後、解体して新築する際に既存擁壁の修繕に大きな費用が発生するケースや崖の高さや範囲の広さによって、平地部分の大半エリアで別荘建築が認められないといったトラブルです。
また、同様の規制として、土砂災害防止法（土砂災害特別警戒区域に含まれるか）も確認が必要となるケースもあります。建物の構造による制限など、建築コストが大きく膨らむ要因となる場合やそもそも災害リスクの高い場所で別荘を建築するのかという点で検討が必要なケースもあります。
3.5 農地法
農業が盛んな淡路島では、農地に指定されている土地は珍しくありません。
また、農業振興地域に指定されている土地も多く存在します。
普通農地であれば、農地転用許可（農地法第5条の転用許可）を得ることができますが、農業振興地域の場合、除外申請は膨大な時間と労力が必要となりますので、別荘の建築はあきらめた方が良いでしょう。
3.6 インフラ整備
淡路島の別荘建築に際して、多いトラブルが、水道の問題です。
過去に建物が建っていない別荘地は特に注意が必要であり、給水・排水ともに土地購入前に確認が必須です。給水については、不動産業者に上水の引き込みが可能か、しっかり確認を行う必要があります。また、長期間、放置されている中古別荘などを購入する場合、水道の閉栓届が行われており、稀に復旧ができないケースもありますので、注意が必要です。
排水についても、農業用水として利用されている池に排水をする場合、水利組合などの同意が得られないケースもあります。
また、海沿いの土地で海へ直接排水を放流する場合も漁協の同意が得られないケースがありますので、事前によく確認してください。
５．別荘購入予算と現実的な選択
5.1 定住に近い利用イメージなら中古別荘がおすすめ
定住的な使い方や月単位程度の長期利用を想定されている場合かつ予算が１億円未満の場合は、中古別荘を取得するのがおすすめです。
築年数が浅い場合は、リフォーム費用がほとんど必要ないケースもありますし、すぐに使える点も魅力です。
ただ、1000万円未満の格安物件は後々、売却ができないケースが多いので、慎重に吟味してください。もし売却できなければ、半永久的に固定資産税や管理費を収めることになり、相続を受けた子供にまで迷惑をかけることがあります。
2000万円～3000万円ほどの予算があれば、オーシャンビューの物件も複数検討できますし、再販できる可能性も高いと考えられます。
5.2 建築資金など予算が潤沢な場合は分譲別荘地
１億円以上の予算が確保できる場合は、分譲別荘地で新築別荘を建てるのも良いかもしれません。昨今、建築費が高騰していますので、デザイン性の高い木造住宅を設計士にお願いして建築する場合、坪単価は150万円～200万円が目安となります。非日常感を求めて、プライベートプールやサウナ、ジャグジーなど豪華な設備を施した場合は200万円を超えるケースもあります。
また、島嶼部の淡路島は高齢化が進んでおり、全体的に大工（職人）が不足しています。
地元工務店は、職人確保に苦労をしており、このような背景も建築費が高くなる原因となっています。
別荘の維持費もそれなりには、必要ですが、いつでも好きなタイミングで利用ができる点は、個人単独所有の醍醐味といえます。
5.3 利用日数が限られているならシェア別荘がおすすめ
別荘を新築しても、3年ほどで飽きてしまう方も案外多いです。
また、家族構成の変化や購入者ご自身の健康上の問題などで、別荘をあまり使わなくなるといったケースもあります。
実際、別荘の利用状況調査では、年間10日～30日ほどしか使用されていないというデータも存在します。
せっかく建てた別荘も使わなければ、維持費だけが重くのしかかってきます。
シェア別荘であれば、１/10ほどの金額で購入できますし、維持費も安くすみます。
また、近年はオーナーの利用しない日をホテル運用して、維持費の負担軽減を実現したサービスが登場、人気となっています。
5.4 淡路島で海沿い別荘を手に入れるための予算例
下の表は弊社グループで開発しているシェア別荘の事業予算例です。
ハウスメーカーの規格住宅であれば、もっと安く建てられると思いますが、せっかくの別荘ですから、デザイン性や非日常感を重視して予算を立案しています。
ご家族や大切な人と過ごす別荘のクオリティには、とことん、こだわりたいと考える方も多いと思います。ここで紹介している別荘は洲本市の由良で2024年3月頃、竣工します。
内覧可能な現地説明会も今後、開催しますのでご関心のある方はお問合せください。
６．まとめ：地元不動産会社とうまく付き合おう
最後にこの記事をまとめます。
まず、淡路島の海沿い土地の探し方や相場を解説しました。
・淡路島北部の海沿い土地は高騰しており、坪50万円を超えるケースもある。
・海沿いの土地は事業者ニーズも強く、個人で購入するのは難しい。
・海から離れた高台の土地であれば、坪15万円前後で購入可能。
・中古別荘には、オーシャンビューや海沿いの掘り出し物がある。
・中古別荘や分譲別荘地であれば、インフラ問題などのトラブルを回避しやすい。
・メンテナンス費や維持費が必要ないシェア別荘も登場している。
・中古リゾートマンションは500万円前後の事例がある。
・島嶼部とはいえ、オーシャンフロントが可能なエリアは限られている。
・特に洲本市や南あわじ市では海沿い土地があるエリアは限定的である。
次に別荘地を購入する上での注意点を解説しました。
・国道や県道から入り込んだ土地は接道条件を満たしているか確認が重要。
・洲本市で貸別荘運用を前提にする場合は用途地域に注意が必要。
・淡路島全域が緑条例の対象エリアなので、事前確認が重要。
・オーシャンビューの小高い別荘地を購入する際はがけ条例に注意する。
・淡路島の一部の海岸沿いは自然公園法の特別地域に指定されている。
・農地（特に農業振興地域に指定されている土地）は避けた方が良い。
・建物が存在したことがない土地を購入する際はインフラ整備（給排水）が可能
か事前によく確認することが重要。
最後に別荘の利用イメージ別におすすめの購入方法を解説しました。
・定住や長期利用で予算を抑えたい場合は中古別荘の購入がおすすめ。
・格安の中古別荘は出口戦略が描けない可能性があるので、注意が必要。
・予算が潤沢な場合は別荘専用の開発がされた分譲地の購入もおすすめ。
・淡路島の建設業界は高齢化しており、職人不足でコストも上昇中。
・利用頻度が限られている場合はシェア別荘がおすすめ。
・将来的な別荘の維持費の負担が気になる方にはシェア別荘がおすすめ。
以上、大人気の別荘地となりつつある淡路島で、別荘を手に入れる方法やポイントを解説してきました。
別荘は不要不急の贅沢品という側面もありますが、一方で家族や大切な方との時間を充実させてくれる空間にもなりえる素晴らしい存在です。
お読みいただいた皆様には、ぜひ、素晴らしいセカンドハウスに出会っていただき、より豊かなライフスタイルを手に入れていただきたいと思います。